ASOCIACIÓN DE RADIODIFUSORAS-ARBIA

Alquileres fuera de control una pesadilla

Los riesgos de un mercado desregulado. El efecto Airbnb: Inquilinos en jaque por los alquileres "tur�sticos" En CABA ya hay 70.000 viviendas en alquiler temporario. Adem�s del turismo, tambi�n se usan para esquivar la ley de alquileres. La falta de controles estatales. Por Patricia Chaina
El alquiler tur�stico o "temporario" tom� la plaza porte�a, y se expande por el pa�s a un ritmo vertiginoso. Entre septiembre y diciembre de 2022, entre los alquileres ofrecidos en CABA a trav�s de la plataforma Airbnb, el rubro "viviendas completas" --no habitaciones-- , aument� un 20 por ciento. En solo tres meses. Ya en diciembre, de 20.000 avisos publicados, 18.000 son para viviendas completas.

Esto eleva el n�mero de alquileres temporarios a 70.000, sumando la ofertas de todas las plataformas. Y achica el margen de viviendas disponibles para alquileres permanentes que en CABA se estima en 530.000 hogares.
Este crecimiento de la oferta tur�stica o temporaria no solo desplaza la oferta de viviendas hacia la nueva modalidad, a expensas de la Ley de alquiler temporario sancionada por la Legislatura porte�a en 2019 --muy permisiva con plataformas como Airbnb--, sino que consolida una forma de contrataci�n que es necesario regular desde el Estado. Lo demuestra el avance del sector que horada el precario equilibro conseguido a trav�s de la Ley nacional de aquileres, de 2020. Y lo confirman las asociaciones de inquilinos, de nivel nacional. Denuncian adem�s que la maniobra "deja boyando a cientos de inquilinos permanentes� en las temporadas altas del ciclo tur�stico.
Hay lugares como Tandil o Sierra de la Ventana donde los inquilinios pasan semanas "en carpas en patios de casas de amigos". En Villa La Angostura �se pasan d�as durmiendo en un coche hasta poder retomar un alquiler�, describen. La modalidad liderada por las plataformas enmascara una llana flexibilizaci�n del mercado inmobiliario: restringe la oferta de vivienda permanente y fuerza al inquilino a aceptar contrataciones fuera de la Ley nacional 27.551. El objetivo es �generar mayor renta dolarizada�, define Gervasio Mu�oz, presidente de Inquilinos Agrupados. Por eso el alquiler tur�stico crece en CABA, Patagonia, en el centro del pa�s, en ciudades que son destino y tr�nsito de viajeros. Y las inmobiliarias lo sostienen porque muchas son due�as de departamentos y �cuanto m�s corto el contrato m�s comisiones cobran� afirma.
Para graficar lo complejo del panorama, Mu�oz se�ala que el precio promedio por noche para un alquiler temporario en CABA en septiembre fue de 11.000 pesos, en diciembre fue de 16.500. Un alquiler por mes pas� de 389.000 a 723.000 pesos. "En tres meses la rentabilidad aument� un 80 por ciento", detalla. Y el efecto de esta renta desmedida es "un desplazamiento de la vivienda permanente al turismo, generando alza de precios�.
Alquileres porte�os, temporarios
En CABA, las plataforma son hoy, adem�s de una opci�n para turistas, una v�a de acceso a vivienda para residentes. "Hay gente que no tiene los requisitos que exige el mercado para alquilar una vivienda permanente�, se�ala Mu�oz. Habla de garant�as, justificaci�n de haberes. �Como el mercado establece condiciones restrictivas para ellos, se van a un alquiler a corto plazo, donde no son tantas las condiciones�. En septiembre de 2022 �hab�a 15.603 viviendas publicadas s�lo en Airbnb�, puntualiza.
�En CABA es obligatorio por la Ley 6255 --de alquiler temporario-- registrar las viviendas en la Secretar�a de Turismo. Pero solo se registraron 250. En diciembre, la oferta super� las 20.000 viviendas y solo hab�a 137 registradas. "Quiere decir que no hay control del alquiler tur�stico o a corto plazo�, argumenta el presidente de Inquilinos Agrupados. Y advierte que el formato se expande en la ciudad. Alarma el mapeo georreferenciado: solo en el barrio porte�o de Palermo hay 7.000 viviendas por Airbnb.
�Esto crece como forma de maximizar renta�, define Mu�oz. �Y parece que el alquiler tur�stico se convirti� en alquiler a corto plazo para gente que vive en CABA�, eval�a. La maniobra sigue la l�gica del mercado inmobiliario y flexibiliza el rubro vivienda. Si un contrato tiene que durar tres a�os --bajo la Ley nacional--, aqu� se puede alquilar una semana o tres meses, esto flexibiliza el plazo. El precio, que por Ley se actualiza al a�o por un �ndice oficial; en el contrato corto el propietario lo fija cada dos o tres meses. Y como se cobra en d�lares, se dolariza la renta.
Como sucede con Uber, que flexibiliza las condiciones laborales de los taxistas --se�ala Mu�oz, tambi�n presidente de la Federaci�n de Inquilinos--, pero "con consecuencias un poco m�s tr�gicas porque se trata de viviendas�, subraya. Y el fen�meno crece �sin regulaci�n del Estado para limitar una contrataci�n que se extiende a todo el pa�s�.
Pasando la General Paz
En Bariloche el fen�meno es dram�tico: �Alquilan viviendas de marzo a noviembre, y en temporada alta no hay d�nde vivir�, detalla. De Mendoza a Tierra del Fuego el cuadro se repite. En C�rdoba se da en las zonas tur�sticas: en Valle de Punillas o Villa Carlos Paz. Tambi�n en ciudades como Neuqu�n, esto deja a la poblaci�n permanente atrapada por la l�gica del "temporario�. Como ocurre en Bah�a Blanca, Rosario o Mar del Plata.
En las zonas tur�sticas de C�rdoba se est�n utilizando �contratos de comodato�, se�ala Maximiliano Vittar, presidente del Movimiento nacional de Inquilinos. En Carlos Paz "muchos inquilinos terminan boyando de diciembre a marzo, porque esas viviendas pasan al alquiler transitorio". Tambi�n pasa en Bariloche, Ushuaia, en Col�n, donde se restringe la oferta en tiempo vacacional �con un condimento complejo� --advierte Vittar-- porque en temporada alta hay m�s trabajo temporario para lo locales. �Pero son los due�os de las viviendas quienes dan trabajo, eso inhibe la denuncia porque si reclam�s, te quedas sin vivienda y sin laburo�, razona Vittar. Es una realidad compleja: �Son localidades chicas, todos se conocen. Es dif�cil generar una iniciativa de control�, explica.
En Neuqu�n capital, una ciudad de tr�nsito para viajeros y receptora de poblaci�n permanente desde otros lugares del pa�s, el fen�meno del temporario se potencia. �Crece el mercado inmobiliario en edificios de lujo que est�n vac�os --son capitalizaci�n dolarizada--, y el alquiler temporario toma fuerza por la actividad petrolera y tur�stica�, repasa Federico Prior, de Inquilinos Agrupados. Es un lugar de paso hacia la cordillera y eso se refleja en el alquiler temporario: �Hay retiro de ofertas, no hay reglamentaci�n y se elude la ley. Se hacen contratos cortos, el famoso de tres meses que se extiende a otros tres, pero aumenta el precio�, describe.
�Denunciamos la falta de �rganos de control como la ley prev�, est� Defensor�a del Pueblo, est�n los centros de Acceso a la Justicia, o Defensa al Consumidor, pero en Villa Pehuenia o Moquehue, localidades con 3000 habitantes no hay lugar para el reclamo. Queda a voluntad del propietario, y el inquilino atado a eso�, describe el referente de Inquilinos Agrupados Neuqu�n. En esta provincia, adem�s �es frecuente el temporario porque el propietario prioriza el cobro en d�lares --argumenta Prior--, y quienes apuestan por la localidad para vivir ya no encuentran vivienda�. En temporada baja, a partir de marzo, se alquilan a los locales, pero por pocos meses. �Hay enfermeros, m�dicos, polic�as o docentes, incluso trabajadores del turismo que en temporada alta no tienen d�nde vivir. Incluso hay localidades que ya no tiene personal de salud, m�dicos ni enfermeros, tampoco farmacias�, suma.
La Ley porte�a de alquileres
En CABA esto se intensifica a partir de la Ley 6255, de 2019 que permite �a cualquiera poner una vivienda en alquiler tur�stico, cualquier d�a del a�o y en cualquier zona de la ciudad�, detalla Mu�oz. �Esto creci� en 2017 por la ca�da del salario, en un mercado que sabe que puede aumentar su renta con el alquiler temporario. Y el gobierno ha dejado en manos del mercado la decisi�n de qui�n puede acceder a una vivienda y qui�n no�, lamenta. Habla de la ciudad y lo extiende al nivel nacional de decisiones pol�ticas.
Esta asociaci�n pidi� reuniones a las �reas nacionales de Turismo y H�bitat. �En Turismo acercamos propuestas como crear un Registro Nacional de viviendas tur�sticas, que establezca condiciones: tipo de vivienda, zonas, cantidad de tiempo. Y que lo habilite el Ministerio de Turismo de Naci�n�. Hasta el momento, no hubo decisiones al respecto. Para CABA, proponen modificar la 6255 y establecer cupos de vivienda tur�stica: tambi�n por zona y cantidad de noches por a�o. �As� no quit�s viviendas de barrios donde la gente necesita vivir�, aporta Mu�oz. "Pero no somos escuchados, nadie se quiere pelear con el mercado inmobiliario --se anima--, y se desligan del problema que dicen, depende de las provincias�.

En la ciudad hay 1.200.000 inquilinos y cada vez hay menos propietarios. Existen seg�n el �ltimo censo, 530.000 hogares alquilados. Pero la oferta se desplaza al temporario porque Airbnb --que no tiene regulaci�n en Argentina-- �en CABA tiene una normativa que le autoriza todo�, denuncian. Y no se trata de problemas con la Ley nacional 27.551 como argumenta el sector inmobiliario.
Legislaci�n internacional
A la Ley nacional �la peleamos mucho tiempo y sali�, pero quiere derribarla�, explica Mu�oz. Hay que tener en cuenta que desde 1985 no se legislaba el sector y esto enfrenta al inquilino, a un mercado voraz. En defensa de esta Ley, Mu�oz compara las regulaciones en otros pa�ses que son incluso m�s restrictivas que la argentina �y donde la modalidad temporaria igual crece�, a�ade.
Aqu� por ley rigen contratos de tres a�os. En Espa�a son cinco a�os, en Francia nueve, en Portugal es para toda la vida. �Y la modalidad igual crece de forma terrible. Sin embargo, en Nueva York est�n le poniendo limitaciones fuertes, por lo tanto, no tiene que ver con la ley --sostiene--, y as� como Uber no tiene que ver con los derechos laborales de los taxistas�, agrega sobre un falaz planteo comparativo que habla de �flexibilizar las condiciones laborales para que haya m�s empleo�.
El mercado plantea esto �porque busca aumentar rentabilidad sin importarle las condiciones socioecon�micas y habitacionales de la Argentina�, asegura Mu�oz. La pregunta que tensa la trama para quienes alquilan es entonces: ��Qu� est� dispuesto a hacer el Gobierno nacional para garantizar que todos accedamos una vivienda digna y justa?�, razona el presidente de la Federaci�n.
�Qui�n regula este mercado?
Las inmobiliarias dicen que la actividad se tiene que regular de acuerdo al mercado. �Y proponen que sigamos pagando alquileres altos, para que ellos hagan m�s viviendas y nosotros paguemos m�s alto el alquiler --explica Vittar--. El valor de un alquiler lo tiene que fijar el Estado. Hoy no hay valores de referencia. As� no va a bajar el precio�, afirma. �En C�rdoba hay un desarrollo inmobiliario importante, aument� de 450.000 viviendas a 600.000 en 10 a�os --agrega--. Pero la poblaci�n de inquilinos tambi�n aument�. Con lo cual no hay soluci�n a la crisis habitacional: se construye m�s, pero se utiliza para otros fines�. La capitalizaci�n dolarizada se destaca entre estas opciones.
Construir en pesos y dolarizar la inversi�n con la vivienda terminada es el circuito m�s com�n en la maniobra especulativa. El referente del Movimiento de Inquilinos coincide con Mu�oz al considerar que �para solucionar el problema es necesario un registro p�blico de inquilinos y otro de viviendas de alquiler, acompa�ado de un incentivo fiscal con par�metros de referencia en materia de precios. Diferenciando los peque�os propietarios de los grandes desarrollistas, y con un �rgano de control, fuerte�, insiste.
�La promo� del Gobierno porte�o
En CABA la Ley 6.255 de 2019, registra a quienes ofrecen alquiler temporario a turistas. Parece una medida de control. Pero el registro no implica condiciones, sino generar informaci�n para que el Gobierno porte�o difunda las opciones al turista. �Se fomenta esto, se lo promociona, y hoy de 20.000 avisos, hay menos de 150 lugares registrados� advierte Mu�oz. Por eso destaca la necesidad de crear un Registro obligatorio, con l�mites precisos sobre "tiempo y zonas". Esto modelar�a un perfil del turismo receptivo en mayor armon�a con el habitante permanente.
Una turista �argentina�
El alquiler temporario tur�stico, no solo desplaza al inquilino de viviendas permanentes. Tambi�n genera alta incertidumbre para quienes hacen turismo en el pa�s. Mariel, una contadora mendocina que busca alquilar cuatro d�as un departamento para tres personas en CABA, en abril, est� sorprendida: �Qu� d�lar toman? �Cu�l es la forma de pago? �Cu�nto cuesta por noche? Cada respuesta var�a de un barrio a otro, de una plataforma a otra. Y Mariel cuenta que �mirando, de chusma nom�s, cu�nto cuesta un alojamiento en Chile por ejemplo, o en Brasil, en d�lares (el oficial m�s impuestos) y �es igual que en Buenos Aires!�. Se alarma y agrega que �las inmobiliarias te cobran al d�lar blue. Cuando lo l�gico ser�a que resulte m�s caro ir a otro pa�s que viajar por Argentina (por el tipo de cambio nuestro), para incentivar el turismo interno por el movimiento que genera en trabajo y servicios. Pero desafortunadamente no es as�.
El mito de la falta de viviendas
Hay un mito construido por el mercado y el neoliberalismo que dice que faltan viviendas en Argentina, afirma Gervasio Mu�oz, de Inquilinos Agrupados. �Aunque parezca mentira: �sobran!� sostiene. �Seg�n la poblaci�n y el �ltimo censo, hay 46 millones de argentinos y 18 millones de viviendas. Y el hogar promedio es de tres personas. Esto quiere decir que hay 15 millones de hogares. �Sobran 3 millones de viviendas!�, enfatiza.
Sin embargo �la falta� es lo que prima en el mercado del alquiler permanente, mientras la vivienda deshabitada aumenta de forma exponencial. "Entre 2010 y 2022 se construyeron 4 millones de viviendas, y la poblaci�n creci� en 6 millones de personas, con lo cual alcanzar�an �razona--. Pero construyen para dejarlas vac�as: el agro tiene excedente en pesos, mucho, y una forma de dolarizar es construir en pesos para dolarizar en ladrillos. Es una herencia de la dictadura, eso y el alquiler desregulado, por una decisi�n de Mart�nez de Hoz, para impedir que un trabajador acceda a una vivienda�. En 1980 hab�a un mill�n de viviendas vac�as. En 1991: un mill�n y medio. En 2010 dos millones y medio, y en 2022 m�s de tres millones� sintetiza.